با افزایش جمعیت شهری و گسترش و توسعه شهرها، احیای بافت های فرسوده شهري بیشتر مـورد توجـه قرار می گیرد. هر چه شهرها بزرگتر می شوند احیاي بافت هاي فرسوده بیشتر ضرورت پیدا می كنند؛ به طوري كه امروزه در شهرهاي بزرگ و كلان شهرها، موضوع توسعه درون شهري از دغدغه هاي كارشناسان، مسئولان و برنامه ریزان شهري است. در سال هاي اخیر در كشور ما آنچه بیش از هر چیز در برنامه ریزي براي بافت هاي فرسوده مطرح بوده، ساخت و ساز هاي اصولی و ارتقاء مکانی و حفظ كیفیت محیط شهري بوده كه متاسفانه به اهداف خود دست نیافته و عمده بافت هاي فرسوده موجود در كلان شهرها تخریب شده اند، به گونه اي كه بسیاري از طرح هاي ارتقاي توسعه شهري، خود عاملی براي تخریب فضاهاي موجود در شهرها هستند. این پژوهش با اهدافی مانند ارتقا كیفی محیط در نتیجه ارتقا كیفیت زندگی شهروندان، ارتقا منزلت مکانی و زنده نگه داشتن روح مکان، حفاظت و تقویت سیماي فرهنگی و تاریخی در محدوده خیابان ایران انجام شده و با پاسخ گویی به سوالات ذیل: چه عواملی بر تشدید فرسودگی و كاهش منزلت مکان و بافت مسکونی و تجاري در خیابان ایران منطقه ۱۲ تاثیرگذار بوده اند؟ فرسودگی بافت در این خیابان چه اثراتی بر كاهش ارزش اقتصادي-اجتماعی مکان داشته است؟ راهبرد بازآفرینی شهري چگونه می تواند به ارتقا منزلت و اهمیت بافت در این خیابان كمک نماید؟ به نتایجی دست یافته است. طبق مطالعات میدانی، طرح هاي بازآفرینی در تمامی نقاط این خیابان صورت نگرفته و به همین دلیل این تفاوت در توجه و اجرا میتواند در كنار عواملی نظیر عدم مشاركت شهروندان و گروه هاي ذينفع نه تنها تاثیر منفی داشته، بلکه منزلت مکانی و اهمیت اقتصادي- اجتماعی آن را نیز كاهش داده است. نتایج مدل SWOT  نشان می دهد كه چالش هاي عمده اي در این خیابان، نظیر بی توجهی به كنشگران توسعه در فرایند طراحی و اجراي پروژه بازآفرینی شهري، عدم وجود طرح هاي فرادست مرتبط با بازآفرینی كه در نتیجه، برنامه ها به صورت مقطعی، پایلت و محدود اجرا میشود. روند رو به افزایش تخریب و نوسازي ساختمان ها و تضعیف هویت و ارزش محله و عدم هویت زایی مستقل براي محله مانعی جدي در راستاي بازآفرینی پایدار محدوده مورد مطالعه است.