بازار مسکن تهران از ابتدای سال جاری بعداز انتخابات ریاست‌جمهوری فضای مبهمی را سپری کرد. تداوم همه‌گیری و شیوع بیماری کرونا نیز کاهش میزان معاملات را به همراه داشت و به این ابهام بیشتر دامن زد. وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای بود که متقاضیان خرید در انتظار کاهش قیمت مسکن و فروشندگان منتظر بالا رفتن قیمت آن بودند.
همین امر نیز موجب شد تا بازار رکودی مقطعی را به خود ببیند. کارشناسان نیز در چنین وضعیتی قادر به ارائه پیش‌بینی و ارزیابی دقیقی از آینده بازار مسکن نبودند.
بسیاری از کارشناسان بر این عقیده بودند که باید تا تعیین رییس‌جمهور جدید منتظر ماند و دید چه سیاست‌هایی در حوزه مسکن اتخاذ خواهد شد. آنان همچنین تعیین تکلیف وضعیت برجام و تحریم‌های اقتصادی را در آینده بازار مسکن عواملی موثر می‌دانستند.
گزارش‌های منتشره از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز فراز و فرودهایی را نسبت به ماه‌های گذشته و همچنین ماه‌های مشابه در سال‌های پیش نشان می‌داد. موضوعی که در میان تمامی این گزارش‌ها مشترک بود، افزایش قیمت هر مترمربع مسکن نسبت به ماه‌های مشابه در سال گذشته بود.
گزارش‌های تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنین از مناطق دارای بیشترین و کمترین تقاضا و بالاترین و پایین‌ترین نرخ‌ها نیز حکایت می‌کردند.
از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون از بین ۲۰ محله که بالاترین میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی در شهر تهران را داشته‌اند ۱۴ محله در منطقه یک قرار دارند و این در حالی است که هیچ‌یک از مناطق پرتقاضا در بین مناطق دارای بالاترین تورم ملکی قرار نداشتند.
محله حصار بوعلی واقع در منطقه ۱ از ابتدای سال تاکنون با ۳/۱۹ درصد رشد نرخ‌های پیشنهادی، بالاترین میزان افزایش قیمت را به خود اختصاص داده است. به دنبال آن دزاشیب، زعفرانیه، تجریش، محمودیه و اوین که همگی در منطقه یک قرار دارند رتبه‌های دوم تا ششم را در تورم ملکی به ترتیب با نرخ رشد ۱۹، ۷/۱۸، ۲/۱۸، ۳/۱۷ و ۲/۱۷ درصد به خود اختصاص دادند.
این آمار نشان می‌دهد منطقه یک با وجود قرار نداشتن در بین مناطق پرتقاضا در بازار مسکن، بالاترین میزان تورم ملکی را در شش ماه گذشته به خود اختصاص داده؛ به طوری که در بین بیست منطقه هدف بورس‌بازان مسکن ۱۴ محله در منطقه ۱ قرار دارد.
بر اساس اطلاعات سامانه کیلید، محله بازار واقع در منطقه ۱۲ طی شش ماه اخیر با رشد ۱/۱۷ درصد و دولت‌خواه جنوبی در منطقه ۱۹ با رشد ۱۷ درصد رتبه‌های هفتم و هشتم را در افزایش قیمت آگهی‌ها داشتند.
کاشانک و دروس به ترتیب واقع در مناطق ۱ و ۳ در رده‌های نهم و دهم افزایش قیمت‌های پیشنهادی قرار گرفتند. رتبه‌های بعدی نیز مربوط به فرمانیه در منطقه یک، رضویه در منطقه ۱۵، جماران، باغ فردوس، دارآباد، چیذر، دربند و امامزاده قاسم در منطقه یک، فردوسی در منطقه ۱۲ و هفده شهریور در منطقه ۱۸ بوده که نرخ رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن در آگهی‌های این مناطق به ترتیب ۵/۱۶، ۳/۱۶، ۲/۱۶، ۹/۱۵، ۵/۱۵، ۳/۱۵، ۲/۱۵، ۲/۱۵، ۱/۱۵ و ۱۵ درصد بوده است.
البته ۲۰ محله مذکور لزوما در بین محله‌های بورس محسوب نمی‌شوند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در محله‌های منطقه یک وابستگی چندانی به تعداد معاملات در این منطقه ندارد. چه‌بسا تعداد قابل توجهی واحد خالی در منطقه یک قرار دارد که عمدتا به عنوان دارایی ثابت با هدف رشد سرمایه خریداری شده است.
با این حال اگر میزان رشد قیمت را ملاکی برای شناسایی محله‌های بورس در بازار مسکن قرار دهیم می‌توان محله‌های یاد شده را در این فهرست قرار داد. افزایش تا حدود ۱۹ درصدی قیمت آپارتمان در محله‌های منطقه یک طی شش ماه گذشته در شرایطی ایجاد شده که نرخ رشد قیمت‌های قطعی در کل شهر تهران در همین بازه زمانی ۳/۲ درصد بود.
منطقه یک در حالی حائز بالاترین میزان تورم نرخ‌های پیشنهادی مسکن از ابتدای سال جاری بوده که طبق آمار مردادماه ۱۴۰۰ چهار منطقه پرمعامله در شهر تهران به ترتیب مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ بوده‌اند که ۴۳ درصد از کل خرید و فروش در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را به خود اختصاص دادند. منطقه یک با ۷/۴ درصد از کل معاملات در رتبه نهم از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش قرار گرفت.
از طرف دیگر پایین‌ترین میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران در آگهی‌ها مربوط به محله دریاچه چیتگر در منطقه ۲۲ بوده که طی شش ماه گذشته تنها ۳/۴ درصد افزایش قیمت داشته است. پس از آن محله خلیج‌فارس شمالی واقع در منطقه ۱۸ قرار دارد که نرخ رشد قیمت پیشنهادی آن در سامانه کیلید ۹/۵ درصد بوده است.
اسماعیل‌آباد در منطقه ۱۹، مرادآباد در منطقه۵، سوهانک در منطقه یک، شهرزیبا در منطقه۵، شهدای گمنام در منطقه ۱۴، وردآورد و شهرک آزادی در منطقه ۲۱ و حافظیه در منطقه ۱۳ به ترتیب در رده‌های سوم تا دهم کمترین میزان تورم ملکی در آگهی‌ها از ابتدای سال جاری را داشتند.
همچنین محله سازمان آب در منطقه ۵، باشگاه نفت در منطقه ۲۱، اندیشه در منطقه ۵، شهرک رسالت در منطقه ۱۹، سرو آزاد در منطقه ۲۲، جنت‌آباد مرکزی و بهاران در منطقه ۵، تیموری در منطقه ۲، قائم در منطقه ۲۲ و محله حکیمیه در منطقه ۴ رتبه‌های یازدهم تا بیستم کمترین میزان افزایش قیمت را از ابتدای سال جاری به خود اختصاص دادند.
